截至2026年2月，全国商品房待售面积达到了7.3亿平方米。 当市场还在消化这个数字背后的压力时，一场由地方国企和国有平台公司主导的“收房行动”已在全国超过80个城市展开。 这是一场由央行3000亿元低成本再贷款资金撬动的系统性工程。 它的目标清晰：去库存、补保障、防风险，并悄然改变着市场的游戏规则。
2026年的政府工作报告明确提出“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。 紧随其后，4月底的中央政治局会议再次强调“努力稳定房地产市场”，为各地的具体行动提供了明确的政策指引。 政策链条自上而下贯通，从中央定调到地方执行，节奏紧凑。
苏州在近期楼市新政中明确推动存量商品房去库存，鼓励国有企业和社会资本收购存量房用作保障性住房、人才住房、青年公寓及养老公寓等。 天津则将“积极盘活存量商品房”列为首要任务，优先收购符合条件的房源用作各类保障性住房和安置房。 广州的支持政策则与城中村改造深度结合，鼓励收购存量商品住宅用作安置房，并拓宽房票的适用范围。
这场行动的资金来源是多层次的。 央行设立的3000亿元保障性住房再贷款是核心引擎，其利率低至1.75%，期限1年并可展期4次，专门用于激励商业银行向地方国企发放贷款。 这笔资金预计能带动超过5000亿元的银行贷款进入市场。 此外，专项债券也是重要工具，截至2026年5月10日，全国累计发行用于收购存量商品房的专项债券已超过65亿元。
资金正在快速落地。 截至2026年2月末，山东省的金融机构已向济南、青岛等地的9个项目发放了24.3亿元贷款，支持收购了6800余套存量房，全部用作保障性租赁住房。 在河南，全省已落地55个相关项目，使用再贷款金额82.4亿元，撬动银行贷款超240亿元，收购存量房超10万套。 广东佛山则在2026年3月落地了全省首个收购存量公寓转保租房的再贷款项目，获得了2.5亿元授信。
收购行动有着明确的标准和偏好。 以上海首批试点为例，浦东新区优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下，且总价不超过400万元的产权清晰的个人二手房源。 这类位于城市核心地段、配套完善的小户型“老破小”是收购的重点目标。 其次，产权清晰、无纠纷的次新房，特别是开发商手中已建成未出售的尾盘，也受到青睐。
收购后的房源用途呈现多元化趋势。 除了转化为保障性租赁住房和配售型保障房，这些房子还被用作人才公寓、青年公寓、养老公寓，甚至用于支持工业企业搬迁安置。 广州更将用途拓展至商业和办公物业，支持将其合规转换为医疗、教育、养老、酒店等民生用途。
对于手持“老破小”的业主而言，这提供了一个官方的资产变现通道。 收购价格通常由专业评估机构参照同地段市场成交价确定，原则上不低于市场价的95%。 这种“以旧换新”的模式，旨在打通因二手房流动性不足而断裂的置换链条，释放改善型购房需求。
对于城市中的新市民和青年人，这意味着更多位于核心地段、租金可承受的保障性租赁住房供给。 通过收购存量房快速转化，能够缩短保障房的建设和筹集周期，更精准地匹配“职住平衡”的需求。 这有助于缓解大城市的住房矛盾，为产业发展筑牢人才支撑。
对于房地产市场整体，此举有助于稳定价格预期。 国企作为单一的大买家入场，短期内能创造定向成交，缓解部分区域二手房挂牌量过高的压力。 其评估价向市场释放了公允价值的信号，对非理性下跌的房价起到一定的托底作用。 同时，它加速了房地产行业从“增量开发”向“存量运营”的深刻转型。
当然，这一模式也面临现实挑战。 大规模收储需要可持续的资金支持，尽管有再贷款和专项债，但如何实现项目自身的资金平衡，仍需依赖后续稳定的租金收益和可能的金融创新，如保障性租赁住房REITs。 评估定价的公信力、收购房源与保障对象需求的区域匹配度，也都是需要精细操作的问题。
从更宏观的视角看，存量房收储已被纳入“十五五”规划纲要，这意味着它不再是短期应急之举，而是未来五年常态化、制度化的长效工作。 它标志着地方政府角色从“土地供应商”向“城市资产运营商”的转变，是构建房地产发展新模式、完善住房保障体系的关键一步。
当“国家队”成为市场上重要的参与者，当数以万计的存量房源被赋予保障民生的新使命，这是否意味着我们关于住房的许多固有认知，正在被一场静悄悄的改革所重塑？ 这场变革最终将如何影响每一个普通人的居住选择与资产价值，或许值得我们持续观察与思考。
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